Comparons chacun des facteurs clé pour décider.

Que vous soyez novice en investissement immobilier ou que vous ayez plusieurs transactions à votre actif, vous vous demandez peut-être quel type d’investissement vous convient: unifamilial ou immeuble de rapport. La réponse à cela dépend beaucoup de votre stratégie d’investissement à long terme et de votre situation financière actuelle.

Nous allons couvrir les différents aspects des deux types de propriétés ci-dessous afin que vous puissiez décider vous-même des types d’investissements que vous choisissez de faire.

Coût des biens unifamiliaux par rapport aux immeubles de rapport

Certains investisseurs pensent que les investissements locatifs unifamiliaux sont intéressants en raison de leur faible prix d’achat par rapport aux immeubles de rapport. Le coût moins élevé des propriétés unifamiliales permet aux investisseurs de commencer plus facilement et de continuer à acheter de nouvelles propriétés.

Cependant, le coût unitaire est généralement plus élevé pour les investissements unifamiliaux que de rapport.

Selon leur taille, les immeubles de rapport peuvent devenir assez chères. Leur coût plus élevé par rapport aux maisons unifamiliales fait qu’il est difficile pour de nombreux investisseurs d’investir dans ces biens.

Cependant, lorsque vous considérez le coût unitaire, les immeubles de rapport arrivent généralement en tête. Dans de nombreux cas, le coût unitaire inférieur peut procurer à l’investisseur un rendement supérieur.

Bien souvent les grandes immeubles de rapport sont souvent trop chers pour les nouveaux investisseurs. Les petites propriétés multifamiliales (2-4 unités) peuvent fournir à un investisseur immobilier une excellente occasion de commencer avec un achat multifamilial. Dans de nombreux cas, une propriété de deux ou trois unités peut ne pas coûter beaucoup plus cher qu’un bien unifamilial.

Gestion du bien

Le succès dans l’investissement immobilier ne se résume pas simplement à l’achat du bien au bon prix. La gestion immobilière joue un rôle énorme dans la réussite d’un investissement.

Sur une base unitaire, les immeubles de rapport sont généralement plus faciles à gérer. Plusieurs locataires partagent le même toit et de nombreux éléments communs.

Si vous avez une propriété de huit unités, vous n’avez qu’à remplacer un toit, tondre une pelouse et visiter une propriété. En comparaison, avec huit propriétés unifamiliales, vous avez huit toitures à remplacer, huit pelouses à tondre et huit propriétés à visiter.

Vous constaterez probablement que les frais pour un gestionnaire immobilier sont moins élevés pour les immeubles de rapport que pour les bien unifamiliaux – principalement pour les mêmes raisons mentionnées ci-dessus.

D’un autre côté, bien que les propriétés multifamiliales puissent être plus simples à gérer, de nombreux investisseurs trouvent qu’ils ont de meilleurs locataires dans leurs locations unifamiliales. Il s’agit généralement de locataires à plus long terme qui prennent globalement mieux soin de la propriété.

Valeur du bien

L’une des principales différences entre les propriétés unifamiliales et multifamiliales est la façon dont elles sont évaluées. Quels que soient les revenus d’une maison unifamiliale, ils sont presque toujours évalués sur la base de ventes comparables d’autres maisons dans la région. Le revenu de location ne joue normalement pas beaucoup de rôle dans la valeur d’un bien unifamilial.

La valeur de toute propriété multifamiliale est presque entièrement basée sur les flux de trésorerie (cash flow). Le marché déterminera un taux de rendement attendu sur un immeuble de rapport, qui déterminera la valeur de cette propriété.

Une méthode courante pour déterminer la valeur d’une propriété multifamiliale consiste à utiliser le taux de capitalisation, ou «taux plafond». En termes simples, un taux plafond est le rapport entre le bénéfice net d’exploitation que le bien produit et le coût en capital d’origine ou, alternativement, la valeur marchande actuelle du bien.

Par exemple, si une propriété coûte un million d’euros et génère un bénéfice net de cent mille euros par an, le taux plafond serait de 10%. Dix pour cent de 1.000.000 € sont 100.000 €.

En utilisant cette même propriété et le même bénéfice net de 100.000 €, nous pouvons faire différentes simulations. Si le taux de capitalisation attendu sur un marché particulier est de 8%, la valeur de la propriété serait alors plus élevée: 1.250.000 €. L’équation est de 100.000 € / 0,08 = 1.250.000 €.

Bénéfice d’exploitation net / taux de capitalisation = valeur de la propriété.

La valeur des immeubles de rapport n’est pas autant affectée lors des replis du marché immobilier. Puisqu’ils sont principalement évalués en fonction du revenu, la valeur de la propriété reste relativement stable. En fait, les immeubles de rapport ont tendance à faire encore mieux lorsque le marché du logement souffre.

Accroitre son portefeuille immobilier

L’objectif d’investir dans des biens unifamiliaux ou des immeubles de rapport est le même, et c’est de gagner de l’argent. La croissance de votre portefeuille d’investissement immobilier est importante quel que soit le type de propriété dans laquelle vous investissez.

Les immeubles de rapport peuvent accroître votre portefeuille beaucoup plus rapidement que les propriétés locatives unifamiliales. Chaque immeuble de rapport que vous achetez augmente le nombre total d’unités à un rythme beaucoup plus rapide qu’avec les biens unifamiliaux.

Avec les économies d’échelle, plus vous possédez d’unités, plus chacune devient rentable. Lorsque vous développez votre portefeuille avec plusieurs unités à la fois, votre flux de trésorerie (cash-flow) augmente à un taux beaucoup plus élevé.

Stratégies de sortie

Si vous prévoyez de revendre vos investissements un jour, vous devrez trouver quelqu’un pour les acheter. Il existe de nombreux investisseurs immobiliers qui souhaitent acheter des immeubles de rapport ainsi que des investisseurs qui achèteront des biens unifamiliaux.

Cependant, un large portefeuille de propriétés locatives unifamiliales peut être difficile à vendre. La plupart des investisseurs capables d’acheter un large portefeuille de maisons investissent très probablement leur argent dans des immeubles de rapport. Cela vous permettra d’essayer de vendre vos propriétés par lots ou par immeuble complet.

Les immeubles de rapport sont toujours très demandés. Lorsque vient le temps de vendre, vous trouverez probablement plusieurs investisseurs prêts à rédiger une offre sur vos propriétés. Ces acheteurs sont généralement connaisseurs et capables de conclure facilement une transaction.

Pour conclure

Il y a de nombreux autres facteurs à considérer lors de la décision d’un investissement unifamilial ou multifamilial. L’un des moyens les plus simples de devenir un investisseur immobilier prospère consiste à investir avec quelqu’un d’autre qui a déjà réussi.

Pablo Alvarez a construit un portefeuille immobilier multifamilial d’une valeur de près de 10 millions d’euros qui génère des flux de trésorerie (cash-flow ) positifs.

Vous pouvez prendre contact avec nous afin de devenir un investisseur AlvarezCapitaL en planifiant un rendez-vous.